Защита прав приобретателя при исполнении кондикционного обязательства

Вестник Филиала РГСУ в г. Чебоксары, № 1 (30), 2014 г.

 

Мищенко С. В., адвокат Адвокатской

палаты Чувашской Республики.

Михайлов О. Л.., ст. преподаватель

кафедры гражданского права

 

ЗАЩИТА ПРАВ ПРИОБРЕТАТЕЛЯ

ПРИ ИСПОЛНЕНИИ КОНДИКЦИОННОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА

 

Помимо обязанности возвратить полученные доходы, при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества или возмещении его стоимости у приобретателя возникает право требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того же момента, с которого приобретатель становится обязанным возвратить полученные доходы. Эти затраты могут быть зачтены в счет подлежащих возврату доходов. Однако право на возмещение затрат утрачивается приобретателем, когда он умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату (ст. 1108 ГК) [1].

Если приобретатель произвел некие расходы на улучшение вещи и эти улучшения могут быть отделены без ее повреждения, он может оставить это улучшение за собой. Если же улучшение не может быть отделено от вещи, следует обращаться к нормам других институтов, подлежащих применению по аналогии, например, к положениям п. п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ об улучшении арендованного имущества [2] или к правилу абз. 3 ст. 303 ГК РФ о расчетах при виндикации [3].

Затраты могут быть взысканы с потерпевшего с того момента, с которого приобретатель обязан вернуть доходы, т.е. с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности своего приобретения или сбережения.

Анализ практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации  о неосновательном обогащении свидетельствует о довольно единообразном подходе судов к разрешению аналогичных арбитражных споров.

Так ФАС ФАС Дальневосточного округа в своем постановлении от 08.06.2010 N Ф03-3560/2010 по делу N А51-11340/2009 указывает: Как установлено судами и следует из материалов дела, предпринимателем (покупатель) на основании договора купли-продажи от 04.10.2005 у Жмак С.С. (продавец) приобретены нежилые помещения площадью 1 044 кв.м., номера на поэтажном плане: 1-23; 38-39; 46-61; 69-72; этажи: 1; 2; 3 (далее - спорные нежилые помещения) в трехэтажном нежилом здании (Литер А) общей площадью 2 234 кв.м., расположенном по адресу: Приморский край, г. Дальнереченск, ул. Центральная, д. 11 (далее - здание Дома культуры), которые принадлежали последней на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права собственности от 13.10.2005 серии 25-АА N 628855).

Данные помещения были приобретены Жмак С.С. по договору купли-продажи муниципального имущества на конкурсе от 30.06.2005.

Вступившим в законную силу решением Дальнереченского городского суда Приморского края от 27.09.2007 признан незаконным отчет об оценке независимого оценщика Безугловой М.Б. от 02-13.03.2005 N 07/05/04, признаны недействительными торги по продаже здания Дома культуры от 02.06.2005 и договор купли-продажи муниципального имущества с аукциона от 30.06.2005 N 10, заключенный между комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования города Дальнереченска и Жмак С.С. Признав Храмцову Я.С. добросовестным приобретателем, суд применил последствия недействительности ничтожной сделки в виде многосторонней реституции, обязав Храмцову Я.С. передать спорные нежилые помещения муниципальному образованию Дальнереченский городской округ, последнее - передать в пользу Жмак С.С. выкупную стоимость здания Дома культуры в размере 335 500 руб., а ее - возвратить Храмцовой Я.С. 250 000 руб.

До передачи спорных нежилых помещений во исполнение названного решения суда, предпринимателем были проведены работы по их капитальному ремонту, поскольку на момент их приобретения здание Дома культуры находилось в аварийном состоянии, и было непригодно к эксплуатации.

Исходя из отчета независимого оценщика об оценке рыночной стоимости капитального ремонта от 22.07.2008 N 07-07/08 нежилых помещений и справки о документально подтвержденных затратах предпринимателем на проведение ремонта затрачено 4 660 997 руб. 75 коп.

Посчитав, что у ответчика возникло неосновательное обогащение в виде стоимости капитального ремонта спорных помещений предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.

Исследовав и оценив представленные сторонами доказательства, исходя из предмета и оснований заявленных требований, установив все обстоятельства, входящие в предмет доказывания и имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, руководствуясь положениями действующего законодательства, арбитражный суд правомерно удовлетворил заявленные требования частично.

В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

В соответствии со статьей 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) или возмещении его стоимости (статья 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества с того времени, с которого он обязан возвратить доходы (статья 1106) с учетом полученных им выгод. Право на возмещение затрат утрачивается в случае, когда приобретатель умышленно удерживал имущество, подлежащее возврату.

Согласно пункту 3 статьи 303 Гражданского кодекса Российской Федерации владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, вправе требовать от собственника имущества возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Из содержания указанной нормы права следует, что владелец, независимо от добросовестности владения имуществом, вправе требовать от собственника имущества возмещения только тех затрат, осуществление которых было необходимо. Требовать возмещения произведенных на улучшение имущества затрат вправе только добросовестный владелец.

Как правомерно установлено арбитражными судами и следует из материалов дела, на основании договора подряда от 22.11.2005 N 56, заключенного с ООО "Стройуниверсал" (подрядчик), последний с использованием материалов истца произвел в спорных нежилых помещениях электромонтажные и сантехнические работы, которые носят характер неотделимых и необходимых улучшений, поскольку связаны с ремонтом отопительной, водопроводной и канализационной систем, а также электроснабжением помещения.

Поскольку факт выполнения работ по капитальному ремонту спорных нежилых помещений стоимостью 701 000 руб. подтвержден материалами дела, стоимость использованных материалов составляет 1 581 112 руб. 95 коп., что подтверждено представленными в материалы дела товарными чеками, счет - фактурами, квитанциями к приходному кассовому ордеру, накладными, произведенные работы представляет собой неотделимые улучшения, у суда имелись правовые основания для удовлетворения исковых требований в сумме 2 282 112 руб. 95 коп. [3]

Аналогичную позицию занимает и ФАС Волго – вятского округа. В своем Постановлении от 01.02.2012 по делу N А43-28816/2010 суд указывает:

Как видно из документов и установил суд, нежилое здание детской школы искусств N 8 имени В.Ю. Виллуана общей площадью 1304,40 квадратного метра, расположенное по адресу: Нижний Новгород, улица Варварская, дом 5, принадлежит на праве собственности городу Нижнему Новгороду (свидетельство о государственной регистрации права от 21.10.2004 серии 52-АБ N 066771).

Комитет (арендодатель), муниципальное учреждение дополнительного образования детей и Предприниматель (арендатор) сроком до 19.03.2002 подписали договор от 19.03.2001 N 5/1965 аренды нежилого помещения общей площадью 60,0 квадратного метра, расположенного по адресу: Нижний Новгород, улица Варварская, дом 5, литера А, для размещения постоянно действующей выставки-продажи картин и предметов декоративно-прикладного искусства.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи 19.03.2001.

Стороны подписали дополнительное соглашение от 14.06.2001, в соответствии с которым изменили срок действия договора до 19.03.2006.

Дополнительным соглашением от 24.10.2002 стороны уточнили площадь арендуемого помещения, определив его как помещение N 2 площадью 60,9 квадратного метра.

Дополнительным соглашением от 17.02.2003 срок действия договора аренды установлен с 19.03.2001 на неопределенный срок.

Предприниматель возвратил помещение Комитету по акту приема-передачи помещения от 12.07.2010 с указанием, что в помещении демонтирована система отопления, состоящая из пяти радиаторных батарей, подводящих и отводящих труб.

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, посчитав, что в период пользования помещением им были проведены работы по ремонту и благоустройству помещения, в том числе отделочные работы, монтаж системы приточно-вытяжной вентиляции и системы электроснабжения.

В силу статей 433 и 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 названного Кодекса).

Договор аренды от 19.03.2001 N 5/1965 не зарегистрирован сторонами в установленном законом порядке, а потому не может считаться заключенным. Аналогичный вывод содержится во вступившем в законную силу решении Арбитражного суда Нижегородской области от 29.10.2010 по делу N А43-17532/2010.

Незаключенность договора означает отсутствие договорных отношений между контрагентами. Вместе с тем факт пользования помещением со стороны Предпринимателя подтвержден представленными в материалы дела актами от 19.03.2001 и 12.07.2010. Данное обстоятельство стороны не оспаривают.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных в статье 1109 настоящего Кодекса.

При взыскании неосновательного обогащения в виде возврата приобретателем стоимости неотделимых улучшений недвижимого имущества подлежит применению по аналогии закона статья 623 Гражданского кодекса Российской Федерации. По смыслу пунктов 2 и 3 названной статьи затраты, связанные с неотделимыми улучшениями, подлежат возмещению лицу, их осуществившему, если работы проведены и затраты понесены с согласия законного владельца имущества.

Согласно статье 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации при возврате неосновательно полученного или сбереженного имущества (статья 1104) или возмещении его стоимости (статья 1105) приобретатель вправе требовать от потерпевшего возмещения понесенных необходимых затрат на содержание и сохранение имущества.

Из указанной нормы права следует, что владелец независимо от добросовестности владения имуществом вправе требовать от собственника имущества возмещения только тех затрат, осуществление которых было необходимо.

По правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд оценил представленные в материалы дела доказательства и установил, что в 2008 - 2009 годах истец проводил работы по ремонту системы приточно-вытяжной вентиляции с установкой вентиляторов и прокладкой воздуховодов (в настоящее время вентиляторы демонтированы); отделочные работы (зачистка, штукатурка и окраска стен и потолков); работы по монтажу системы электроснабжения (смена выключателей, розеток и светильников, установка рубильников и счетчика; в настоящее время счетчик демонтирован); по ремонту полов с покрытием их напольной плиткой.

Согласно экспертному заключению (по результатам проведенной в рамках настоящего дела экспертизы) от 08.06.2011 из проведенных в помещении работ для нормального его функционирования были необходимы работы по его проветриванию, то есть по устройству вентиляции, и электроснабжению, гидроизоляции стен со штукатуркой без окраски. Стоимость названных работ (без стоимости демонтированного оборудования) составила 118 518 рублей 27 копеек.

Доказательства согласования с собственником помещения стоимости и объемов выполненных работ в заявленном размере Предприниматель не представил.

При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил требования истца в сумме 118 518 рублей 27 копеек, составляющих затраты последнего на содержание и сохранение спорного подвального помещения. [5]

Таким образом анализ судебной практики на сегодняшний день позволяет говорить о единообразии применения норм о защите прав приобретателя при исполнении кондикционного обязательства, содержащихся в статье 1108 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Литература:

1. Гражданский кодекс РФ. Часть 2 от 26.01.1996 г. № 14-ФЗ.
2. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций / Отв. ред. О.Н. Садиков. М.: Юристъ, 2004. С. 902, 903.
3. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 08.06.2010 N Ф03-3560/2010 по делу N А51-11340/2009.
4. Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 01.02.2012 по делу N А43-28816/2010.